相続した不動産の売却と名義変更｜放置せずに損なく手続きを進める方法
- 株式会社ホームルームパートナー
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▶︎1. 相続した不動産を売却するには？名義変更の基本を解説
不動産を相続すると、まず「名義変更って必要なの？」という疑問を持つ方が多いです。
結論から言うと、売却するには名義変更（相続登記）が必須です。
また、名義変更をせずに放置してしまうと、あとから大きな手間やリスクが発生することもあるので、早めの対応がカギになります。
このセクションでは、相続した不動産を売却する際に欠かせない「名義変更」の基本についてわかりやすく解説します。
1.1 相続と名義変更の関係とは？
相続が発生すると、不動産の所有者が亡くなった時点で、その名義を相続人に変える必要があります。これが「相続登記」と呼ばれる手続きです。
名義が変わらない限り、不動産の売却はできません。
法律上では、名義が亡くなった方のままだと、その不動産は売却も賃貸もできず、資産として動かせない状態になります。
ここでよくある誤解が「時間が経てば自動的に名義が移るのでは？」というものですが、実際には相続人自身が手続きしない限り、名義は一切変わりません。
そのため、放置すると不動産の活用ができず、固定資産税だけを払い続ける状態になってしまいます。
さらに、2024年4月からは「相続登記の義務化」が始まり、相続を知ってから3年以内に登記を行わなければ10万円以下の過料の対象となるので注意が必要です。
1.2 不動産を相続したあとに売却するための手続き
不動産を売却するには、まずは所有者として法的に認められる状態にすることがスタートです。
そのための流れは以下のようになります。
相続した不動産を売却するための基本ステップ：
相続人の確定（戸籍収集など）
遺産分割協議の実施
相続登記の申請（名義変更）
売却活動の開始（査定・媒介契約・広告掲載など）
この流れのなかで、最も時間がかかるのが①〜③までの法的手続きです。
特に、遺産分割協議で相続人の意見が分かれてしまうと、名義変更が進まず、売却が長期間ストップしてしまうこともあります。
こんな失敗が多いです。
① 必要書類の不備で名義変更が却下される
② 相続人全員の印鑑が揃わず協議が進まない
③ 登記完了前に売却活動を始めてしまいトラブルになる
こうした失敗を防ぐには、早い段階から司法書士や不動産の専門家に相談しておくのが安心です。
最近では、不動産会社が相続手続きを丸ごとサポートしてくれるケースも増えており、登記完了までをワンストップで支援してくれるところもあります。
名義変更が完了してはじめて、売却手続きがスタートできる状態になるということを覚えておくと、準備がスムーズに進みます。
▶︎2. 相続した不動産の名義変更手続きの流れ
相続した不動産を売却したいなら、まず避けて通れないのが「名義変更（相続登記）」です。
この手続きをしない限り、不動産の所有者として法的に認められず、売却も活用もできません。
このセクションでは、名義変更に必要な書類、手続きの流れ、そして遅れた場合のリスクについて詳しく解説します。
2.1 名義変更に必要な書類と準備事項
名義変更には、事前に準備すべき書類がいくつかあります。
どれも重要なものなので、早めに確認して揃えておくのが安心です。
名義変更（相続登記）に必要な主な書類はこちらです。
被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで）
被相続人の住民票の除票
相続人全員の戸籍謄本
相続人の住民票
遺産分割協議書（共有名義では必須）
不動産の固定資産税評価証明書
登記申請書（司法書士が作成することが多い）
よくある準備の失敗例と対策：
① 戸籍が1通だけだと思い込んでいた → 出生から死亡まで必要で、何通にもわたることが多い
② 遺産分割協議書に相続人全員の署名押印がない → 法的に無効になる可能性
③ 評価証明書が最新ではない → 登録免許税の計算が正しくできない
書類集めだけでも数日〜1週間以上かかることが多いため、急いで売却を進めたい方ほど、早めに着手しておくのがおすすめです。
2.2 登記申請の具体的な流れと注意点
書類が揃ったら、次は実際の登記申請です。
流れをあらかじめ知っておけば、焦らずスムーズに進められます。
相続登記の流れは以下の通りです。
必要書類の収集・確認
遺産分割協議の実施（必要な場合）
登記申請書の作成（司法書士依頼または自作）
法務局に登記申請
登記完了（通常1〜2週間程度）
登記で失敗しやすいポイントは以下の3つです。
① 相続人が全員揃わず、協議がまとまらない
→ 事前に関係者間で話し合いを進めておくことが大切です。
② 書類の不備による補正通知
→ 記載ミスや添付漏れがあると、登記完了が遅れます。
③ 期限を意識しないまま手続きを進める
→ 2024年4月からは「相続登記の義務化」により、3年以内の申請が求められます。
登記は専門知識が必要な場面も多いため、司法書士や不動産の専門家に依頼すると安心です。
2.3 名義変更を後回しにすると困ることとは？手続き遅れのリスクと影響
名義変更を後回しにしていると、思わぬトラブルに発展することがあります。
「売却はあとで考えるから、今は何もしなくていい」と思っていると、後悔するケースが少なくありません。
名義変更を遅らせると発生しやすい問題：
不動産を売却・賃貸できない：名義人でないと契約自体が不成立
固定資産税は払い続ける必要がある：名義が変わらなくても納税義務は相続人に
相続人が増える（代襲相続）と協議が複雑に：年数が経つほど分割が難しくなる
2024年4月以降は過料のリスクも：登記しないと10万円以下の罰則対象に
こうしたリスクを防ぐには、「相続発生から半年以内」に名義変更の手続きを開始するのが理想的です。
名義変更を後回しにすると、売却までに時間もお金も余計にかかってしまいます。
早めに対応しておくことで、いざというときにスムーズに売却に進めるので安心です。
▶︎3. 相続した不動産をスムーズに売却するためのポイント
相続した不動産をいざ売却しようとしても、思わぬところで手続きがストップしてしまうことがあります。
特に「共有名義」や「相続人同士の意見の対立」「税務処理の見落とし」などはよくあるトラブルです。
ここでは、スムーズに売却を進めるために知っておきたい3つのポイントを紹介します。
3.1 共有名義の不動産を売却する場合の注意点
相続で複数人が不動産を引き継ぐと、共有名義となることがよくあります。
この状態で売却しようとすると、全員の同意が必要になるため、1人でも反対すれば手続きが進みません。
共有名義でよくある失敗例：
① 一部の相続人が連絡がつかず、同意を得られない
② 共有者間で売却価格や時期で意見が割れる
③ 後から持分の主張が変わり、契約直前に白紙になる
こうしたトラブルを避けるためには、遺産分割協議の段階で「誰が不動産を相続するか」をはっきり決めておくのがベストです。
それが難しい場合は、司法書士や弁護士を交えて共有名義を解消する方向での話し合いを行うことが重要です。
有名義のまま売却を進めると、時間もコストもかかりやすくなります。
3.2 相続人同士の話し合いで揉めないための工夫
相続不動産の売却を進めるには、相続人全員の協力が欠かせません。
しかし、感情のもつれや意見の対立によって、話し合いが難航することもあります。
話し合いでよく起こるつまずきポイント：
「誰が一番多くもらったか」といった不公平感
財産評価をめぐる考え方の違い
相手の都合を無視した一方的な提案
揉めないための工夫はこちらです：
事前に全員の希望をヒアリングしておく
→「売りたい」「残したい」「貸したい」など意向を明確に
第三者（専門家）を間に入れる
→ 感情を抜いた冷静な判断を助けてくれます
連絡・相談の手段を一本化する
→ グループLINEやメールではなく、調整役を立てるとスムーズ
相続人の関係性が良好なうちに売却方針を決めておくことが、後々のトラブル回避につながります。
相続は感情のぶつかりやすい場面でもあるため、「家族会議」のような穏やかな対話の場を設けておくのが理想です。
3.3 売却前に確認しておくべき法務・税務のポイント
不動産売却は大きなお金が動くため、法的な手続きや税金の扱いに注意が必要です。
うっかり処理を誤ると、数十万円単位で損をすることもあります。
売却前に確認したい主なポイント：
名義変更（相続登記）が完了しているか
→ 登記が完了していないと、そもそも売却契約が成立しません
不動産取得時の評価額と売却額の差を確認
→ 譲渡所得税の対象となるため、計算が必要です
3,000万円特別控除の適用条件を確認
→ 相続不動産でも「居住用で一定条件を満たす場合」は控除対象になることがあります
注意すべき失敗例：
① 評価額の誤解で譲渡益が発生し、大きな税負担に
② 売却前にリフォーム費用をかけすぎて、結果的に赤字に
③ 名義が被相続人のままで契約手続きができず、買い手が離脱
こうしたトラブルを避けるために、不動産会社だけでなく税理士や司法書士との連携も大切です。
最近では、不動産売却と相続手続きをワンストップで対応してくれるサービスも増えており、時間と手間を大幅に減らせます。
▶︎4. 相続物件の売却にかかる費用と税金のしくみ
不動産の相続や売却では、大きな金額が動くため、事前に費用や税金を把握しておくことがとても重要です。
準備不足のまま進めてしまうと、想定外の支出に慌ててしまうこともあります。
ここでは、登記・仲介・税金など、売却に関わるコストをわかりやすく整理して解説します。
4.1 登記費用・司法書士費用・仲介手数料の相場
まずは、不動産を売却するために必要となる「登記関連費用」や「専門家への依頼費用」「不動産会社への仲介手数料」について見ていきましょう。
主な費用の目安は以下の通りです。
費用項目 | 相場の目安 | 備考 |
登録免許税（名義変更） | 固定資産税評価額の0.4% | 評価証明書をもとに計算 |
司法書士報酬 | 約5万円〜10万円 | 手続きの複雑さで変動 |
仲介手数料（一般的） | 売却価格×3.3%＋6.6万円 | 法定上限の金額 |
仲介手数料（定額制） | 49万8千円（税別） | ホームルームパートナーの特長 |
注意したいポイント：
① 登録免許税は、売却価格ではなく「固定資産税評価額」に基づいて計算されます。
② 司法書士の費用は依頼先によって異なり、安さだけで選ぶと対応が不十分なケースもあります。
③ 仲介手数料は不動産会社によって差が大きく、定額制を選ぶことで数十万円の差が出ることもあります。
たとえば5,000万円の不動産を売却する場合、一般的な仲介手数料は約171.6万円ですが、定額制なら約120万円以上節約できることもあります。
4.2 相続税・譲渡所得税・特例控除の活用法
不動産の売却では、「譲渡所得税」が課税されることがあります。
また、相続時には相続税の対象にもなり、それぞれで注意点が異なります。
相続後の売却で関係する主な税金：
相続税：相続時の財産全体にかかる。基礎控除後に課税。
譲渡所得税：売却時の利益にかかる。所得税＋住民税の合計約20％。
計算式（譲渡所得税）：
譲渡価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）＝ 譲渡所得 × 税率（約20％）
ただし、条件次第では次のような「特例」が適用される可能性があります。
使える特例と控除例：
3,000万円特別控除（居住用）：被相続人が住んでいた家で、一定の条件を満たす場合に適用可。
取得費加算の特例：相続税の一部を不動産の取得費として計上でき、課税額を下げられる。
注意点：
① 特例の適用には申告期限や条件があるため、事前確認が必須です。
② 譲渡所得税は「売却時」に発生するため、想定外の出費とならないよう試算しておくと安心です。
③ 節税を意識しすぎて売却のタイミングを逃すと、かえって損になることも。
税金については、税理士や不動産会社と早い段階で相談することがポイントです。
4.3 不動産売却時に見落としがちなコストとは
売却にかかる費用は、税金や手数料だけではありません。
実は、細かいところに思わぬ出費が潜んでいることもあります。
見落とされがちな費用はこちら：
測量費・境界確認費用（古い土地や分筆が必要な場合）
リフォーム・解体費用（老朽化物件の売却前準備）
残置物の処分費（家具や家電など）
こんな失敗も多いです。
① 解体費用を売主負担にしたため、利益が減った
② 物件の荷物整理に思った以上の費用がかかってしまった
③ 買主との交渉で修繕費を一部負担することになった
売却価格だけに目を向けず、手取り金額をシミュレーションしておくことが大切です。
そのためにも、費用の一覧表を作っておくと、抜け漏れのない安心な準備ができます。
▶︎5. 相続した不動産の売却で失敗しないための業者選び
相続した不動産の売却では、信頼できる不動産会社選びが成功のカギになります。
特に注意したいのが「仲介手数料」と「情報の透明性」、そして「売却までのサポート体制」です。
ここでは、仲介手数料の比較ポイントや、より高く早く売るために欠かせない販売力、そしてホームルームパートナーの強みについてご紹介します。
5.1 仲介手数料の相場と「定額制」の違い
不動産売却時に発生する仲介手数料は、法律で「上限」が定められているだけで、必ずしも3.3%＋6.6万円（消費税込）を支払う必要はありません。
【仲介手数料の一般的な相場（売却価格5,000万円の場合）】
一般的な不動産会社：約171.6万円（税込）
ホームルームパートナー：49万8千円（税別）
100万円以上の差が出ることもあるのに、売却価格は変わらないのが現実です。
ホームルームパートナーではこの点に強い問題意識を持ち、仲介手数料を定額制（49万8千円・税別）にすることで、多くの方の売却負担を軽減しています。
さらに、売却後に住み替え購入する方には、購入時の仲介手数料を約3.12%の半額にする特典もあります。
「安かろう悪かろう」ではなく、売却価格はあくまで市場相場で適正に決まり、サービスの質も高いまま。
手数料を抑えても、しっかりサポートしてくれる会社を選ぶことが、損をしない売却につながります。
5.2 高く早く売るための販売力とは？
不動産の売却では、「どこに、どう情報を届けるか」で結果が大きく変わります。
ホームルームパートナーでは、以下の方法で広範囲かつスピーディーな販売活動を行っています。
ホームルームパートナーの販売体制
不動産流通機構REINSに必ず登録
→ 全国の不動産会社が閲覧できる仕組みで囲い込みを防止
地元業者を含む20社以上と連携
→ 売主側だけでなく買主ネットワークも強化
SUUMOなど主要ポータルサイトに掲載
→ 一般消費者にも広く情報が届く
大手不動産会社のホームページにも掲載
→ 買主が他社経由でも購入可能にするオープン戦略
実際に、これまでの売却実績では85%以上が他社経由での成約という結果が出ており、囲い込みのない正しい販売方針であることが証明されています。
情報を広く公開し、制限をかけないことが「高く・早く」売るための最大の秘訣です。
5.3 ホームルームパートナーのサポート内容と強み
ホームルームパートナーは、「相続・離婚・住宅ローン返済」に特化した不動産売却の専門会社です。
特に相続不動産に関しては、「何から始めればいいかわからない」という方へのワンストップ支援が強みです。
【主な特長・サポート内容】
仲介手数料は定額制49万8千円（税別）
不動産査定・宣伝広告費は完全無料
首都圏を中心に1,800件以上の売却実績
35年以上のキャリアを持つスタッフが対応
売主の立場に寄り添う「お客様第一主義」
売却後の住み替え購入時は手数料が半額に
また、売却の流れもわかりやすく設計されています。
問い合わせ〜契約までは以下のようなステップで進行します。
お問い合わせ・ご相談
無料査定（取引事例比較法）
販売価格の決定・媒介契約
写真撮影・物件情報の準備
情報公開・募集開始
内覧対応
進捗報告（専任契約の場合は2週間に1回）
購入申込・条件交渉
ご契約（対面または別日対応も可）
「ホームルーム（話し合いの場）」として、安心できる対話と提案を重視するスタイルは、多くのリピーターや紹介を生む理由にもなっています。
不動産会社の選び方ひとつで、売却の結果は大きく変わります。
信頼できる業者を見極め、安心と納得のいく売却を実現しましょう。
▶︎6. まとめ：相続後の名義変更と不動産売却は早めの行動がカギ
ここまで相続した不動産を売却する際の流れや注意点を詳しく解説してきました。
結論としてお伝えしたいのは、名義変更と売却の準備はできるだけ早く始めることが一番のポイントということです。
時間をかけすぎてしまうと、相続人が増えて手続きが煩雑になったり、税金の優遇制度が使えなくなったりと、不利益が発生することもあります。
「いつかやろう」ではなく、「今から準備する」が、後悔しないための第一歩です。
6.1 相続開始から売却完了までの全体スケジュール
不動産を相続してから売却を完了させるまでには、いくつかのステップがあり、それぞれに時間がかかります。
一般的なスケジュールの目安はこちらです。
手続き | 期間の目安 |
戸籍収集・相続人の確定 | 1〜2週間 |
遺産分割協議・書類準備 | 2〜4週間 |
相続登記（名義変更） | 2〜4週間 |
不動産査定・販売準備 | 1週間 |
媒介契約・情報公開・内覧対応 | 1〜2ヶ月 |
購入申込・契約・引き渡し | 2〜4週間 |
スムーズに進めても、完了までに2〜3ヶ月はかかるのが一般的です。
特に、相続登記が終わらないと売却に進めないため、最初の準備段階が重要です。
登記前に買主を見つけてしまっても、契約ができず、話が白紙に戻ることもあります。
また、相続税の申告期限は相続開始から10ヶ月以内と定められており、売却を通じて納税資金を確保したい場合は、そのスケジュールも意識する必要があります。
手続きに必要な日数＋売却活動に必要な期間を逆算して、早めの行動が大切です。
6.2 安心して売却を進めるために必要なこととは？
相続した不動産の売却は、人生のなかでも特に重要な決断のひとつです。
トラブルなく、損をせず、安心して手続きを進めるために、以下のポイントを意識しておきましょう。
安心して進めるための3つのコツ
専門家に早めに相談する
→ 司法書士・税理士・不動産会社に事前相談しておくことで、判断がブレません。
相続人全員の意向を早めに確認しておく
→ 揉め事を未然に防ぎ、名義変更や売却がスムーズになります。
実績のある不動産会社を選ぶ
→ サポート体制が整っている会社なら、名義変更〜売却完了までを一貫して任せられます。
「相続・登記・売却」までを一手に引き受けられる不動産会社を選ぶことで、手間もストレスもぐっと減ります。
特に、相続専門で定額制の仲介手数料を提供しているホームルームパートナーのような会社に相談することで、安心して進められる環境が整います。
▶︎相続不動産の売却ならホームルームパートナーへご相談を
相続で不動産を引き継いだものの、名義変更や売却の手続きに不安がある方に。
提携する専門家と連携しながら、スムーズな売却をサポートします。
詳しくはホームページをご覧ください。
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