東京で不動産を相続する方へ｜税金・登記・遺産分割のポイント
- 株式会社ホームルームパートナー
- 3月21日
- 読了時間: 17分
▶︎1. 東京で不動産を相続するなら？まず知っておきたいポイント
1.1 不動産相続の基本的な流れ
東京で不動産を相続する場合、手続きをスムーズに進めるために、まず全体の流れを把握しておくことが大切です。以下のステップに沿って進めましょう。
被相続人の死亡確認と必要書類の取得
相続手続きは、被相続人（亡くなられた方）の死亡確認から始まります。死亡診断書を取得し、市区町村役場で死亡届を提出することが必要です。
主な必要書類
死亡診断書
被相続人の戸籍謄本（出生から死亡までのもの）
住民票の除票
相続人の確定
戸籍謄本を取り寄せ、法定相続人を確定させます。東京では戸籍が複数の自治体にまたがることもあるため、早めに取り寄せることをおすすめします。
ポイント
法定相続人とは、民法で定められた相続の権利を持つ人のこと
遺言書がある場合は、その内容も確認する
相続財産の調査と評価
不動産の相続には、対象の財産がどれだけあるのかを把握することが重要です。不動産のほか、預貯金や株式なども含めて調査しましょう。
不動産の評価方法
固定資産税評価額の確認
路線価方式や公示地価を用いた評価
不動産鑑定士による評価（必要に応じて）
遺産分割協議
相続人が複数いる場合、遺産の分け方を決めるために遺産分割協議を行います。話し合いがまとまったら、遺産分割協議書を作成し、相続人全員が署名・押印します。
注意点
相続人全員の合意が必要
揉める可能性がある場合は弁護士や司法書士に相談する
相続登記の手続き
不動産を相続するためには、法務局で相続登記（名義変更）の手続きを行います。登記をしないと、不動産の売却や担保設定ができません。
必要書類
遺産分割協議書
相続人全員の戸籍謄本・印鑑証明書
被相続人の戸籍謄本・除籍謄本
固定資産税評価証明書
登記申請書
相続税の申告と納付
相続税の申告・納付は、被相続人の死亡から10か月以内に行う必要があります。基礎控除額を超える場合、税理士に相談して適切に申告しましょう。
相続税の基礎控除額 3,000万円 + (600万円 × 法定相続人の数)
例えば、法定相続人が3人の場合、 3,000万円 + (600万円 × 3) = 4,800万円 この額を超える遺産に対して相続税がかかります。
相続完了後の対応
相続手続きが完了したら、不動産の管理・活用を考える必要があります。
選択肢
自分で住む
賃貸に出す
売却する
それぞれにメリット・デメリットがあるため、将来的な計画を立てておきましょう。
1.2 相続税の基礎知識と計算方法
不動産を相続する際に避けて通れないのが相続税です。特に東京の不動産は評価額が高くなりがちなので、事前に相続税の仕組みや節税対策を知っておくことが大切です。
相続税がかかる基準とは？
相続税は、すべての相続に発生するわけではありません。相続財産の総額が基礎控除額を超えた場合にのみ、課税対象になります。
基礎控除額は、「一定の基準額＋法定相続人の数に応じた金額」で計算され、相続財産がこの額を超えた分に対して相続税がかかります。
東京の不動産は相続税が高くなりやすい理由
東京の土地は地価が高いため、相続財産の評価額も自然と上がり、相続税が発生しやすくなります。
例えば、都心部の住宅地では、比較的小さな土地でも評価額が高額になることがあります。これに建物や他の財産を加えると、基礎控除額を超えるケースが多くなるのです。
相続税の計算方法
相続税は、課税対象となる財産の金額に応じて、一定の税率が適用される仕組みです。財産額が増えるほど税率も高くなります。
具体的な税率は、国税庁の定める速算表を用いて計算され、課税遺産総額が小さい場合は低い税率、大きい場合は高い税率が適用されます。
小規模宅地の特例で相続税を減らす方法
東京の不動産相続では、小規模宅地の特例を活用することで、相続税の負担を大幅に減らせます。
この制度を使うと、相続する土地の評価額が最大で大幅に減額されるため、相続税の軽減が期待できます。
適用条件の例
被相続人と同居していた家をそのまま相続する場合
被相続人の事業用地を承継する場合
この特例を適用することで、評価額を大きく下げることができ、相続税の負担を軽減できます。
相続税の申告期限と注意点
相続税の申告と納付は、被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内に行う必要があります。
申告期限を過ぎると…
延滞税が発生する
税務調査が入りやすくなる
小規模宅地の特例などの優遇措置を受けられない
相続税の計算は複雑なので、早めに税理士に相談して対策を講じることをおすすめします。
1.3 都市部特有の不動産評価のポイント
東京の不動産を相続する際には、どのように評価額が決まるのかを知っておくことが大切です。都市部ならではの評価基準や注意点を押さえておきましょう。
不動産の評価方法
不動産の相続税評価額は、主に次の方法で決まります。
路線価方式：主要な道路ごとに設定された価格をもとに計算する方法
倍率方式：固定資産税評価額に一定の倍率をかけて計算する方法
不動産鑑定評価：市場価値に基づいて専門家が評価する方法（必要に応じて適用）
一般的に、東京都内の土地は路線価方式で評価されることが多く、人気エリアでは評価額が高くなる傾向があります。
都市部特有の評価ポイント
東京の不動産は、立地や用途によって評価額が大きく変わります。特に以下のポイントが影響します。
駅からの距離：駅近の物件は評価額が高くなりやすい
商業地か住宅地か：商業地は住宅地よりも評価額が高くなる傾向がある
再開発エリア：再開発予定のあるエリアでは、地価が上昇しやすい
借地権・底地の影響：借地権付きの土地は評価額が低くなる場合がある
共有名義のリスク：共有名義になっている不動産は、売却や活用が難しくなることがある
たとえば、同じ面積の土地でも、都心の主要駅周辺と郊外では評価額が大きく異なります。また、狭い土地でも商業地なら高額評価されるケースもあります。
固定資産税評価額と相続税評価額の違い
不動産の評価額には、相続税評価額のほかに固定資産税評価額という基準もあります。
固定資産税評価額：毎年の固定資産税や都市計画税の算定基準となる評価額
相続税評価額（路線価評価）：相続税の計算に使われる評価額で、固定資産税評価額よりも高くなることが多い
都市部では、固定資産税評価額と相続税評価額の差が大きくなることがあるため、事前に確認しておくとよいでしょう。
評価額を下げるための対策
相続税を抑えるためには、評価額を適正にする工夫も必要です。
土地の形状による評価減：間口が狭い土地や不整形地は、評価額が下がることがある
貸家建付地の活用：賃貸物件として活用すると、相続税評価額が低くなる場合がある
生前対策：不動産を生前に贈与したり、共有名義にすることで評価額を調整できることもある
ただし、こうした対策には専門的な知識が必要なため、税理士や不動産の専門家に相談するのがおすすめです。
▶︎2. 東京で不動産の相続を進める方法
2.1 専門家への相談の重要性（弁護士・税理士・司法書士）
東京で不動産を相続する際、法律や税制の知識が必要になるため、専門家のサポートを受けることが重要です。相続の手続きは複雑で、誤った対応をすると後々トラブルにつながることもあります。
相続に関わる専門家の種類
相続に関する手続きは、複数の専門家がそれぞれの分野でサポートしてくれます。
税理士：相続税の申告・節税対策をアドバイス
弁護士：遺産分割協議や相続トラブルの解決をサポート
司法書士：相続登記（不動産の名義変更）の手続きを代行
不動産鑑定士：不動産の適正な評価を行う
特に、相続税の申告が必要な場合は税理士、不動産の名義変更が必要な場合は司法書士の協力が欠かせません。
専門家に相談するメリット
手続きの負担を軽減できる
相続登記や相続税の申告は、専門的な知識が求められるため、自分で行うと時間がかかることが多いです。専門家に依頼することで、スムーズに進められます。
税金を抑える方法を提案してもらえる
節税対策として「小規模宅地の特例」や「生前贈与」などの制度を活用できますが、適用条件が細かく決まっています。専門家に相談することで、適切な方法を選ぶことができます。
相続トラブルを防げる
相続人が複数いる場合、遺産分割協議がスムーズに進まないことがあります。弁護士に相談することで、争いを回避するための適切なアドバイスを受けられます。
相談するタイミング
相続の専門家には、できるだけ早めに相談するのがおすすめです。具体的には、以下のようなタイミングで相談するとよいでしょう。
被相続人が亡くなった直後（手続きの流れを確認するため）
遺産分割協議を行う前（公平な分割方法を検討するため）
相続税の申告期限が迫っている場合（申告ミスや納税額の過不足を防ぐため）
また、事前に生前対策として相談することで、相続時の負担を減らせる場合もあります。
2.2 遺産分割協議の進め方と注意点
不動産を相続する際、相続人が複数いる場合は遺産分割協議が必要になります。円満に進めるためのポイントを押さえましょう。
遺産分割協議の流れ
相続人の確定：戸籍謄本を取り寄せ、法定相続人を確認。
相続財産の把握：不動産の評価額を確認し、財産リストを作成。
協議の実施：相続人全員で遺産の分け方を話し合う。
協議書の作成：合意内容を文書化し、全員が署名・押印。
登記の実施：不動産を取得した人が相続登記を行う。
遺産分割の主な方法
現物分割：不動産を特定の相続人が取得。
代償分割：取得者が他の相続人に金銭を支払う。
換価分割：売却して代金を分割。
共有分割：相続人全員で共有する。
注意点
全員の合意が必要：1人でも反対すると協議が成立しない。
協議書の作成を忘れずに：文書化しないと後でトラブルになる可能性あり。
相続税の負担を考慮：節税のために税理士と相談を。
2.3 相続登記の手続き（必要書類と手続きの流れ）
相続した不動産は、相続登記（名義変更）を行う必要があります。2024年4月からは相続登記が義務化され、一定期間内に手続きしないと過料が科される可能性があるため注意しましょう。
相続登記の流れ
必要書類の準備
被相続人の戸籍謄本、住民票除票
相続人全員の戸籍謄本、印鑑証明書
遺産分割協議書（協議が必要な場合）
固定資産税評価証明書
法務局へ登記申請
不動産の所在地を管轄する法務局に書類を提出。
司法書士に依頼するとスムーズ。
登記完了の確認
申請から完了まで約2週間～1か月。
登記事項証明書を取得し、内容を確認。
登記を放置すると？
売却や活用ができない：名義変更がないと売却や担保設定ができない。
相続人が増え手続きが複雑化：次の相続が発生すると、関係者が増え処理が困難に。
法改正により罰則あり：期限内に登記しないと過料の対象になる可能性あり。
スムーズに進めるためのポイント
相続発生後すぐに登記準備を開始
司法書士に依頼して確実に手続き
登記完了後も定期的に権利状況を確認
▶︎3. 東京の不動産相続、いくらかかる？費用相場とお得に進めるコツ
3.1 相続税のシミュレーション（具体例付き）
相続税は、相続財産の総額が基礎控除額を超えた場合に発生します。特に東京の不動産は評価額が高くなりやすいため、相続税が課税されるケースが多くなります。
相続税の計算の流れ
財産の評価
土地は「路線価方式」または「倍率方式」で評価。
建物は「固定資産税評価額」を基準に評価。
課税対象額の算出
相続財産の合計額から「基礎控除額」を差し引く。
税率を適用
課税対象額に応じた累進課税方式で税額を計算。
節税対策のポイント
小規模宅地の特例を活用：一定条件を満たせば土地の評価額を大幅減額。
生前贈与の活用：毎年の非課税枠を活かして計画的に贈与。
共有名義で相続：相続人を増やし、課税対象額を分散。
シミュレーションの重要性
不動産の評価額を事前に把握し、適切な節税対策を講じる
税理士に相談して、正確な税額を試算してもらうのがおすすめ
3.2 登記や測量の費用相場
相続した不動産の管理や売却には、登記や測量の手続きが必要になる場合があります。これらの費用を事前に把握し、スムーズに進めましょう。
相続登記の費用
登録免許税：不動産の評価額に応じて課税。
戸籍謄本や住民票取得費：相続人全員分の書類が必要。
司法書士報酬（依頼する場合）：手続きの複雑さにより異なる。
測量の費用（必要な場合）
境界確定測量：隣地所有者と境界を確定し、測量図を作成。
確定測量図の作成費用：法務局に提出する正式な測量図。
測量士報酬：土地の形状や状況によって費用が変動。
費用を抑えるポイント
登記手続きを早めに進める：放置すると手続きが煩雑化。
不要な測量を避ける：事前に測量の必要性を確認。
複数の専門家に見積もりを依頼：適正価格で手続きを進める。
3.3 節税対策の方法（生前贈与・小規模宅地の特例など）
東京の不動産は評価額が高く、相続税の負担も大きくなりがちです。適切な節税対策を行うことで、税負担を軽減できます。
1. 小規模宅地の特例を活用
一定の条件を満たせば、土地の評価額を大幅に減額可能。
自宅や事業用地の相続時に適用されることが多い。
2. 生前贈与を計画的に行う
暦年贈与を活用し、毎年の非課税枠内で資産を移転。
相続時精算課税制度を使い、大きな金額を事前に贈与する方法も。
3. 共有名義で相続
相続人を増やし、1人あたりの相続税負担を分散。
ただし、将来的な不動産の管理・売却が複雑になる点に注意。
4. 不動産を賃貸にする
「貸家建付地」として評価額を下げることが可能。
家賃収入も得られるため、相続後の資産活用にも有効。
5. 税理士に相談
専門家のアドバイスを受け、最適な節税対策を実施。
相続税のシミュレーションを行い、早めの準備が重要。
▶︎4. 失敗しない！東京で信頼できる不動産相続の専門家の選び方
4.1 不動産相続に強い税理士・弁護士の探し方
不動産相続は税務・法律の専門知識が必要なため、経験豊富な税理士や弁護士に相談することが大切です。
1. 不動産相続に強い専門家を選ぶポイント
相続税の申告実績が豊富な税理士を選ぶ
遺産分割や相続トラブルに強い弁護士に相談
不動産登記に詳しい司法書士も活用
2. 信頼できる専門家の探し方
税理士・弁護士事務所の公式サイトで実績を確認
無料相談を活用し、相性をチェック
口コミや紹介を参考にする
3. 相談する際のポイント
相続財産の概要を事前に整理しておく
手続きのスケジュールや費用を確認
複数の専門家に相談し、比較検討する
相続手続きをスムーズに進めるために、早めに専門家へ相談するのが重要です。
4.2 相談する際のチェックポイント
不動産相続を専門家に相談する際は、事前に確認すべきポイントを押さえておくと、スムーズに進められます。
1. 相談前に準備すること
相続財産の概要を整理（不動産の所在地、評価額、預貯金など）
相続人の関係性を確認（家族構成や遺言書の有無）
必要な書類を準備（戸籍謄本、固定資産税評価証明書など）
2. 専門家に確認すべきこと
相続税の申告が必要かどうか
節税対策や特例の適用可否（小規模宅地の特例など）
遺産分割の方法とリスク
3. 費用や対応範囲を明確にする
相談料や手続き代行費用を事前に確認
税理士・弁護士・司法書士、それぞれの役割を把握
万が一トラブルになった場合の対応も確認
複数の専門家に相談し、自分に合ったサポートを選ぶことが大切です。
4.3 口コミや実績を活用する方法
不動産相続の専門家を選ぶ際は、口コミや実績を参考にすることが重要です。信頼できる専門家を見極めるポイントを押さえましょう。
1. 口コミのチェックポイント
過去の相談者の評価：対応の丁寧さや説明の分かりやすさを確認。
具体的な事例が紹介されているか：相続税申告や遺産分割の成功事例をチェック。
ネガティブな口コミの内容：費用や対応に関する不満点がないか確認。
2. 実績の確認方法
公式サイトの事例紹介を確認：どのような相続案件を扱っているかを見る。
相続専門の税理士・弁護士を選ぶ：不動産相続の経験が豊富な専門家を探す。
相談実績の多い事務所を選ぶ：相続税の申告件数やトラブル解決実績を確認。
3. 専門家を比較するポイント
初回相談の対応が丁寧か
料金体系が明確か
相続人の意向を尊重してくれるか
信頼できる専門家を見つけるために、複数の事務所を比較検討しましょう。
▶︎5. 東京で不動産相続をスムーズに進めるための流れと注意点
5.1 期限に注意！相続手続きのスケジュール
相続手続きには期限が決められているものが多いため、スケジュールを把握し、期限内に対応することが大切です。
1. 相続発生直後（7日以内）
死亡届の提出（市区町村役場へ）
葬儀の手配と埋葬許可の取得
2. 3か月以内
相続人の確定と財産調査（戸籍謄本の取得、不動産や預貯金の確認）
相続放棄・限定承認の申請（家庭裁判所へ）
3. 4か月以内
準確定申告の提出（被相続人の確定申告が必要な場合）
4. 10か月以内
遺産分割協議の実施（相続人全員で話し合い、分割方法を決定）
相続税の申告と納付（税務署へ）
5. 1年以内
相続登記の完了（2024年4月から義務化、3年以内に申請が必要）
注意点
期限を過ぎると延滞税や過料が発生する可能性がある
早めに専門家に相談し、スケジュール通り進めるのが安心
5.2 相続放棄や共有名義のリスク
相続では、不動産を引き継がない選択（相続放棄）や、相続人同士で共有するケースがあります。しかし、どちらも慎重に判断することが重要です。
1. 相続放棄のポイント
借金や負債が多い場合に有効（プラスの財産も放棄する必要あり）
家庭裁判所へ3か月以内に申請が必要
放棄すると不動産の管理責任もなくなる
2. 共有名義のリスク
売却には共有者全員の合意が必要（1人でも反対すると売却不可）
将来的に相続人が増え、権利関係が複雑化
管理や修繕の負担が不明確になり、トラブルの原因に
3. 適切な対応策
相続放棄は、事前に財産状況を確認し慎重に判断する
共有名義は避け、可能なら単独相続や換価分割を検討
専門家に相談し、将来のリスクを考慮した相続方法を選ぶ
5.3 トラブル回避のためにできること
相続では、相続人同士の意見の対立や手続きの不備がトラブルの原因になります。事前に対策を講じることで、円満に相続を進めることができます。
1. 遺産分割のトラブルを防ぐ
遺言書を作成する（被相続人が生前に意思を明確にする）
遺産分割協議は専門家を交えて行う（公平な分配を検討）
換価分割を検討（不動産を売却し、現金で分割すると公平になりやすい）
2. 名義や管理の問題を回避
共有名義を避ける（単独相続や売却を検討）
不動産の管理方法を明確に決めておく（維持費や修繕費の負担割合を合意）
3. 期限を守って手続きを進める
相続税申告や登記の期限を把握し、早めに対応
専門家に相談し、スムーズに進める（税理士、弁護士、司法書士を活用）
相続は事前の準備と冷静な話し合いが重要です。早めの対策でトラブルを防ぎましょう。
▶︎6. まとめ
東京の不動産相続は、評価額が高く、手続きが複雑になりやすいため、計画的に進めることが重要です。
1. 相続の基本的な流れを理解する
相続人の確定と財産調査を早めに実施
遺産分割協議をスムーズに進めるために専門家を活用
相続登記は義務化されているため、早めに手続きする
2. 相続税対策を講じる
小規模宅地の特例や生前贈与を活用
相続税のシミュレーションを行い、早めに準備
節税のために税理士に相談するのが安心
3. トラブルを回避する対策を取る
遺言書を作成し、相続人間の争いを防ぐ
共有名義を避け、管理や売却のしやすい形を選ぶ
期限を守って手続きを進め、罰則を回避
相続は早めの準備が肝心です。専門家の力を借りながら、スムーズに進めましょう。
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