相続不動産売却に必要な書類を徹底解説
- 株式会社ホームルームパートナー
- 7月23日
- 読了時間: 16分
▶︎1. 相続不動産を売却する際に必要な書類とは？
1.1 相続不動産売却の基本と流れをおさらい
相続によって不動産を引き継いだ後、「売却したい」と考える方は多いです。ただし、売却には通常の不動産取引とは異なる独特の手順があります。まずは全体の流れを整理しておきましょう。
相続不動産の売却は「相続登記」が完了していないと始められません。
以下が一般的な流れです。
相続人の確定と相続関係書類の収集
戸籍謄本や除籍謄本を集め、相続人全員を特定します。
遺産分割協議と協議書の作成
相続人同士で話し合い、不動産の分配方法を決めます。
合意内容を書類化する「遺産分割協議書」が必要です。
相続登記（名義変更）
相続人への名義変更を法務局で行います。
不動産の査定と売却活動
不動産会社に依頼し、販売価格の決定や広告活動を始めます。
売買契約と代金の受領
買主と契約を交わし、代金の支払いを受けます。
引き渡しと税務手続き
不動産を引き渡し、必要に応じて確定申告などを行います。
「何から始めたらいいか分からない」という人ほど、まずは書類準備と流れの把握がカギになります。
▶︎1.2 売却時に求められる書類の全体像
相続不動産の売却には、多くの書類が必要になります。しかも、1つでも不足していると手続きが進まず、売却が何週間も先延ばしになることもあります。ここでは、必要書類の全体像を押さえておきましょう。
大きく分けると、以下の3つのカテゴリに分類されます。
相続関係書類
登記・権利関係書類
不動産・税務関係書類
それぞれに含まれる代表的な書類を、以下にまとめます。
相続関係書類
被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで）
除籍謄本
相続人全員の戸籍謄本
住民票（相続人）
遺産分割協議書
相続人全員の印鑑証明書
登記・権利関係書類
固定資産評価証明書
不動産の権利証（登記識別情報）
相続登記の申請書類一式
不動産・税務関係書類
固定資産税納税通知書
不動産の登記事項証明書
相続税申告書（該当する場合）
これらの書類は、市区町村役場や法務局などで取得できます。ただし、すべての書類を一気に揃えるのは意外と大変。時間と手間がかかるため、順序よく計画的に進める必要があります。
たとえば、「平日は仕事が忙しくて、役所に行く時間が取れない」という方も多いですよね。そんな場合は、事前に取り寄せ方法や受付時間を調べておくだけでも、スムーズに進められます。
書類を整理して一覧にしておくことで、後のトラブルを大きく減らせます。
▶︎2. 不動産売却に必要な相続関係の書類一覧
2.1 遺産分割協議書と印鑑証明書のポイント
相続した不動産を売却するには、相続人全員の合意が必要です。そこで大切になるのが「遺産分割協議書」と「印鑑証明書」。この2つが揃っていなければ、相続登記も売却手続きも進められません。
遺産分割協議書とは？
これは、誰がどの財産を相続するかを記載した正式な合意文書です。相続人が複数いる場合は、全員の署名・押印が必要になります。内容に不備があると法務局での登記が却下されることもあるため、注意が必要です。
作成時のポイントはこちらです。
法的に有効な形式で作成する（書式の自由度はありますが、内容に厳密さが必要）
相続人全員が記名・押印（実印）すること
誰がどの財産を相続するのかを明記する
複数の不動産がある場合は、住所・地番を正確に記載する
失敗例としては、以下のようなケースがあります。
不動産の表記が「住所」で記載されていた（→登記では「地番」が必要）
相続人のうち1人だけ実印で押印していなかった
書類に日付がなかったり、二重線で修正されていた
これらはすべて法務局での登記却下につながります。内容をしっかり確認しましょう。
印鑑証明書の注意点
遺産分割協議書の実印押印を証明するために、各相続人の印鑑証明書が必要です。注意すべきなのは発行から3ヶ月以内であること。古い証明書は使えないことがあるため、提出前に確認しておきましょう。
また、よくある失敗として次のようなことがあります。
申請者が自分の印鑑登録がされていない自治体で取得しようとしてしまう
本人がいけないので代理人に頼んだが、委任状が不十分で断られた
「まだ大丈夫」と思っていたら3ヶ月を過ぎてしまった
これらの書類は早めに準備するのが鉄則です。
特に相続人が遠方に住んでいる場合、郵送で取り寄せる必要があり、1〜2週間はかかります。「売却活動を始めたいのに書類待ちで何もできない…」という状況を避けるためにも、段取りよく動くことが大事です。
書類をそろえる順番と取得時期を意識するだけで、手続きの遅れは大きく防げます。
2.2 被相続人の戸籍謄本・除籍謄本の取得方法と注意点
不動産の相続登記を行うには、被相続人（亡くなった方）の戸籍謄本と除籍謄本をすべてそろえることが必須です。これは、「誰が相続人なのか」を証明するための書類になります。
必要なのは「出生から死亡まで」の戸籍
多くの方が勘違いしやすいポイントがここです。戸籍謄本は「死亡時のもの」だけでは不十分で、「出生から死亡まで」すべての戸籍のつながりを確認できなければいけません。
被相続人が転籍（本籍地の変更）を何度もしていた場合、各市区町村から別々に取り寄せる必要があります。
たとえば、こんなケースもよくあります。
転籍が2〜3回あり、役所を何ヶ所も回ることに
一部の戸籍が手書きで解読しづらい
名前の表記揺れがあって本人と認められず、再取得を求められた
このような事態になると、書類取得だけで1ヶ月以上かかることもあります。
取得方法と注意点
取得は本籍地のある市区町村役場で行います。遠方の場合は郵送申請も可能ですが、申請書と本人確認書類、手数料（定額小為替）、返信用封筒などが必要です。
注意点はこちらです。
本籍が不明な場合は、最寄りの役所で調査が必要
名前や住所の変更があると、本人確認に時間がかかる
郵送でのやり取りは最低でも1週間〜10日かかる
さらに、複数の相続人が手続きを分担していると、「誰がどこまで取得したのか」が分からなくなることも。メモや表を作って進捗を管理しておくのがおすすめです。
戸籍を集めるのは思った以上に手間がかかる作業です。早めに動いて備えておくのが安心です。
2.3 相続人全員の戸籍と住民票が必要な理由
相続した不動産の売却を進めるためには、被相続人の書類だけでなく、相続人全員の戸籍謄本と住民票も必須です。これは、法務局での相続登記手続きに欠かせない重要な確認資料となります。
相続人の戸籍謄本が必要な理由
戸籍謄本は、各相続人が被相続人の子どもや配偶者であることを証明するために使われます。被相続人との続柄が明確でないと、登記申請が受理されません。
特に次のような場合は注意が必要です。
結婚や養子縁組により姓が変わっている
離婚・再婚歴がある
相続人の中にすでに亡くなっている方がいて、その子が代襲相続する場合
これらのケースでは、より多くの戸籍書類が必要になることがあります。
住民票が必要な理由
住民票は、登記簿に記載される「住所情報」を正しく反映させるために使われます。戸籍と合わせて、現在の住所・氏名・生年月日を確認する手段となります。
よくある失敗例としては以下のようなものがあります。
異なる自治体で発行された住民票が一部欠けていた
転居直後に申請して、旧住所と新住所が混在していた
マイナンバー入りの住民票を提出してしまった（→法務局では受理不可）
住民票の発行時は、「マイナンバーを省略する」選択が必須です。窓口で「登記用です」と伝えるとスムーズです。
取得方法とポイント
各相続人がそれぞれの自治体で取得する必要があります
代理で取得する場合は委任状が必要
戸籍も住民票も、発行から3ヶ月以内のものを使用するのが基本
書類の有効期限や記載内容をしっかり確認することで、手続きのやり直しを防げます。
とくに相続人が遠方に住んでいる場合、書類の回収に時間がかかります。郵送取得や委任状の準備など、早めに調整しておくのがポイントです。
相続人全員の書類が揃って、はじめて登記と売却が前に進みます。
▶︎3. 登記変更と税務に関わる書類
3.1 相続登記に必要な書類とその役割
不動産を売却する前に欠かせないのが「相続登記」です。これは、不動産の名義を被相続人から相続人へ正式に移す手続きで、法務局で行われます。相続登記が完了していないと、売却は一切できません。
相続登記で必要な主な書類
以下が、法務局での相続登記に必要な書類の一覧です。
被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで）
被相続人の除籍謄本
相続人全員の戸籍謄本
相続人全員の住民票
遺産分割協議書
相続人全員の印鑑証明書
不動産の登記簿謄本（法務局で取得）
固定資産評価証明書
登記申請書（法務局のフォーマット使用）
この中で特に大切なのが、遺産分割協議書と固定資産評価証明書です。
なぜなら、誰が不動産を相続するか、またその不動産の評価額が登記上の登録免許税に直結するからです。
相続登記の基本的な流れ
必要書類をすべて揃える
登記申請書を作成する
登録免許税（不動産評価額×0.4％）を算出
法務局に申請書と書類一式を提出
登記完了まで通常1〜2週間
よくある失敗とその対策
相続登記では次のような失敗が起こりやすいです。
書類の不備や記載ミスで差し戻される
登記用紙に手書きで記入し、誤字脱字で再提出
固定資産評価証明書が古くて受理されなかった
これらを防ぐには、以下のような対策が有効です。
書類のコピーを事前に確認してから提出する
可能であればパソコンで申請書を作成する
証明書類は最新年度のものを使用する
相続登記が終われば、ようやく不動産の売却準備が整います。
登記がスムーズに完了するかどうかで、売却全体のスピードが決まると言っても過言ではありません。
3.2 不動産評価証明書や固定資産税納税通知書とは？
不動産の相続登記や売却を行う際、「不動産評価証明書」と「固定資産税納税通知書」の2つの書類が必要になります。名前が似ていて混同しがちですが、役割や取得先が異なるため注意が必要です。
不動産評価証明書とは？
これは、自治体が毎年発行している「その不動産の評価額」を証明する書類です。相続登記ではこの評価額をもとに登録免許税（通常は評価額の0.4%）を算出します。
役割：不動産の課税標準額（評価額）を証明するために使用 取得先：不動産が所在する市区町村役場（資産税課など）
よくある取得時の失敗には以下のようなものがあります。
所有者の住所地ではなく、不動産所在地の自治体で申請してしまう
評価証明書と間違えて「課税明細書」を提出してしまう
申請者が本人確認書類を忘れてしまい、再来訪が必要になった
申請には、不動産の所在地・地番・名義人・固定資産税の納税番号が必要になることが多いので、事前に納税通知書を確認しておくとスムーズです。
固定資産税納税通知書とは？
こちらは、毎年4月〜6月頃に送られてくる「その年度の固定資産税額が記載された通知書」です。正確には提出義務のないケースもありますが、不動産会社や税理士との相談の場では、所有状況や課税額を確認する資料として重宝されます。
役割：不動産の年間課税額を把握するための資料 取得先：基本的には郵送されるが、紛失時は役所で再発行可能
ただし、こんな失敗が多いので要注意です。
相続人に通知が届かず、前の所有者名義のままだった
書類を紛失してしまい、役所での再発行に時間がかかった
複数の不動産がある場合、どれが対象なのか分からなかった
これらの書類は、売却価格の目安や税務申告にも関わってきます。
そのため、相続登記後も引き続き大切に保管しておくことが大事です。
書類を事前に確認しておくだけで、売却スケジュールの乱れを防げます。
3.3 税務申告に備えるために揃えるべき書類一覧
相続した不動産を売却したあとには、税務申告が必要になる場合があります。特に譲渡所得が発生した場合や、相続税の申告が必要なケースでは、必要書類の準備が重要です。
申告漏れやミスを防ぐためにも、必要な書類をしっかり押さえておきましょう。
不動産売却後に必要となる主な書類
売買契約書のコピー
売却価格や契約日を証明する基本資料です。
譲渡費用に関する領収書類
仲介手数料、登記費用、測量費、解体費など、譲渡費用に該当する支出の証明になります。
取得費を証明する書類
被相続人が購入した当時の売買契約書や登記簿謄本など。取得費が分からないと、譲渡所得を計算できません。
不動産評価証明書や固定資産税納税通知書
税金計算や控除の判断材料として活用されます。
相続関係書類一式（戸籍、遺産分割協議書、登記関連書類など）
相続が正当な手続きに基づくものであることの確認に使われます。
相続税の申告が必要なケース
すべての人に相続税申告が必要というわけではありませんが、相続財産の合計額が一定の基準を超える場合には、申告が義務づけられています。その際に必要な書類は以下のとおりです。
相続税申告書一式
財産評価に関する資料（不動産、預貯金、株式など）
申告書提出時点での財産目録
相続人全員の印鑑証明書・戸籍謄本・住民票など
税務署からの問い合わせが来ることもあるため、これらの書類は最低でも5年間は保管しておくのが安全です。
よくあるトラブルと対策
必要書類が揃わず、期限内に申告できなかった
売却時の取得費が不明で、不要な税負担を負った
領収書の保管を怠り、控除が認められなかった
これらを防ぐためには、売却前から税理士や不動産会社と連携し、書類管理を徹底することが重要です。
税務申告は後回しにせず、早めの準備がトラブル回避のカギになります。
▶︎4. 書類に関わる名義・登記・税務の基本知識
4.1 所有権移転登記とは？相続人に必要な手続き
相続した不動産を売却するには、まずその物件の「所有権移転登記」を済ませる必要があります。これは、不動産の名義を被相続人から相続人へ正式に変更する登記手続きです。
所有権移転登記の基本
この登記は法務局で行います。相続が発生したあと、不動産の名義をそのままにしておくと、売却もできず、税金の申告や管理上のトラブルにもつながります。
名義が変わっていない不動産は、たとえ売却希望者が現れても契約すらできません。
手続きの流れは以下の通りです。
登記に必要な書類を準備
被相続人・相続人の戸籍、遺産分割協議書、固定資産評価証明書などを揃えます。
登記申請書の作成
所定のフォーマットに沿って、必要事項を記入します。
登録免許税の納付
評価額に基づいて算出される税金を納める必要があります。
法務局に書類提出
書類とともに、登記申請書・収入印紙などを提出します。
登記完了通知の受領
問題がなければ、1～2週間ほどで手続きが完了します。
よくある注意点とトラブル
以下のようなミスが起こると、再提出や手続き遅延の原因になります。
書類に不備があり、差し戻されてしまう
所有権移転の範囲が曖昧で、登記官に指摘される
登記申請書の様式が古く、受理されなかった
これを防ぐには、事前に法務局の窓口相談を活用するのがおすすめです。事前相談で不備を確認してもらえば、提出時のトラブルを大幅に防げます。
また、相続人が複数いる場合、「誰の名義にするか」も協議と合意が必要です。遺産分割協議書と印鑑証明の準備を忘れずに。
名義変更が終わることで、ようやく売却が可能になります。登記はスムーズな売却の第一歩です。
4.2 固定資産税と不動産取得税の注意点
不動産を相続すると、所有に関わる税金が発生します。とくに注意したいのが「固定資産税」と「不動産取得税」です。
■ 固定資産税
毎年1月1日時点の所有者に課税
登記が遅れると納税通知が被相続人宛に届く
共有名義にすると誰が支払うかでトラブルになることも
■ 不動産取得税
通常の売買とは異なり、相続による取得には課税されない
ただし名義変更が遅れると誤って請求されるケースがある
「相続による登記」と明記しておくと安心
税負担を最小限にするには、登記と申告を早めに済ませることが大切です。
4.3 相続税の申告が必要なケースと必要書類
不動産を含む相続財産の合計額が一定額を超えると、相続税の申告が必要です。期限は相続開始から10ヶ月以内です。
■ 申告が必要なケース
財産総額が基礎控除（法定額）を上回る場合
不動産、預貯金、有価証券などを含めた合計で判定
小規模宅地等の特例を使えば減額できる場合も
■ 必要書類の一例
相続税申告書
財産目録
不動産の評価証明書
相続人全員の戸籍謄本、住民票、印鑑証明書
税務署に正確な内容を提出するには、専門家のサポートを受けるのが安心です。
相続税の申告は期限が厳格なので、書類の準備とスケジュール管理が重要です。
▶︎5. 書類準備をスムーズに進めるために
5.1 効率よく書類を集める3つの工夫
相続不動産の売却に必要な書類は多岐にわたります。抜け漏れなく、効率よく集めるためのポイントを押さえておきましょう。
■ 工夫①：チェックリストを作成する
必要な書類を一覧化
取得先と期限をメモしておくと安心
■ 工夫②：役所・法務局の窓口対応を事前に確認
受付時間や必要な持ち物を確認してから訪問
書類の種類によっては郵送申請も可能
■ 工夫③：相続人同士で役割分担する
遠方に住む家族とも連携
書類の取得・コピー・送付を分担することで時短に
事前準備を丁寧に行えば、無駄な往復や待ち時間を大幅に減らせます。
5.2 役所・法務局でのスムーズな取得ポイント
必要書類の多くは市区町村役場や法務局で発行されます。無駄なく動くためのポイントを押さえておきましょう。
■ 市区町村役場での書類
戸籍謄本・除籍謄本・住民票・印鑑証明書を取得可能
本籍地が異なると別の役所で申請が必要
郵送申請は定額小為替・返信用封筒が必須
■ 法務局での書類
登記事項証明書・登記識別情報（権利証）などが対象
不動産の所在地ごとに管轄が異なるので要確認
窓口相談を事前に予約するとスムーズ
■ その他の注意点
必ず本人確認書類を持参
役所や法務局の休業日に注意（特に月末・祝前後）
あらかじめ訪問前に準備物を整理しておくと、1回の来訪で複数の書類が取得できます。
▶︎6. まとめ：書類準備で売却をスムーズに進めよう
6.1 すべての準備が早期売却につながる
不動産の相続売却では、「書類の準備が早いほど、売却も早く進む」のが現実です。トラブルや手戻りを防ぐためにも、事前対応が鍵となります。
■ 書類準備の重要性
登記前に必要書類をすべて揃えると手続きが一気に進む
不足や記載ミスがあると登記や契約がストップする
■ 売却活動のスムーズ化
書類が揃っていればすぐに査定や販売を始められる
買主が見つかっても書類が揃っていなければ契約できない
■ 精度の高い対応のために
専門家と連携することでミスを回避
無料相談やチェックリストを活用して漏れを防ぐ
書類が整っているだけで、全体の進行が驚くほどスムーズになります。
6.2 ストレスのない不動産売却を実現するために
相続不動産の売却は、感情的な負担も大きくなりがちです。だからこそ、書類や手続きをスムーズに進めることで精神的な負担を軽くできます。
■ ストレスの原因になりやすいポイント
書類の不足や不備で登記が進まない
相続人同士での情報共有が不十分で行き違いが起こる
法務局や役所での手続きに時間を取られる
■ ストレス軽減の工夫
事前に全体の流れを把握しておく
チェックリストやスケジュール表を作成する
必要に応じて専門家に相談し、安心を得る
■ サポート活用のすすめ
ホームルームパートナーのような専門業者を利用する
無料相談で気軽に不安を解消できる環境を活用する
準備とサポートが整っていれば、相続不動産の売却も安心して進められます。
▶︎相続不動産の売却、スムーズに進めたいなら株式会社ホームルームパートナーへ
名義変更や登記の手続きに必要な書類の確認から、売却活動まで一括で対応。書類の取り寄せ方法も丁寧にご案内します。
無料査定や書類相談は株式会社ホームルームパートナーまで。
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