建物相続で固定資産税負担増加を防ぐ方法
- 株式会社ホームルームパートナー
- 10月7日
- 読了時間: 16分
▶︎1. 建物の相続で固定資産税が増える理由とは？
1.1 空き家になると固定資産税が6倍に？住宅用地の特例とは
相続で建物を引き継いだあと、その家が空き家になると、固定資産税が跳ね上がる可能性があることをご存じですか？
これは「住宅用地の特例」が適用されなくなることで起きる現象です。この特例は、住宅が建っている土地に対して、固定資産税を大幅に軽減する制度です。ところが、誰も住まなくなった場合には、適用対象外になることがあります。
住宅用地の特例には以下の2種類があります。
小規模住宅用地（200㎡以下）：課税標準が6分の1
一般住宅用地（200㎡超）：課税標準が3分の1
たとえば、土地の評価額が1,500万円だった場合、小規模住宅用地として扱われれば課税評価額は250万円に軽減され、毎年の固定資産税も大幅に抑えられます。しかしこの特例が外れると、税額は本来の6倍近くまで増えることがあります。
空き家になるとこの特例が外れ、税額が「最大6倍」に増えることがあります。
こんな失敗が多いです。
「住まないけどとりあえず放置」してしまう
→ 誰も住まず登記も放置。数年後、固定資産税の増額通知が届き驚く
特例の存在を知らず手続きしない
→ 土地評価は変わらないと思い、何もせず負担増加
将来住むつもりだからと名義だけ変更して放置
→ 実際に住んでいなければ特例適用外となり、税負担が急増
これらのトラブルは、手続きの先延ばしや制度への理解不足から起きています。
対策としては、以下のような対応が有効です。
相続後すぐに誰かが住むようにする
第三者に賃貸する
空き家特例など自治体の制度を確認する
役所に居住実態を示す書類（住民票など）を提出する
ただし、これらの条件を満たしても、行政の判断によって特例が適用されないこともあるため、事前確認は欠かせません。
たとえば、親の住んでいた家を相続したけれど、自分は遠方に住んでいて使う予定もない。でも思い出もあるし、何となくそのままにしている。そんな状態で数年が経ち、ある日突然、前年の何倍にもなった固定資産税の納税通知書が届いて慌ててしまう。
「とりあえず置いておく」は、後から大きな負担になることが多いです。
早い段階で利用・売却・賃貸などの方向性を決め、専門家と一緒に行政との対応を進めることで、余計な出費を抑えることができます。
1.2 建物の老朽化と税額増加の関係
建物を相続したあと、そのまま放置していると、思わぬタイミングで固定資産税が増えることがあります。
理由の一つが、建物の老朽化によって「特定空き家」と判断されるケースです。これは、行政が空き家の状態を調査し、「周囲に悪影響を及ぼす可能性がある」と判断した場合に指定されるものです。
特定空き家に指定されると、住宅用地の特例が解除されてしまい、土地の固定資産税が最大で6倍になる恐れがあります。
たとえば、外壁のひび割れが進み、倒壊の危険があるように見える建物や、雑草が伸び放題で景観や衛生面で問題があるような空き家が該当します。
老朽化した建物は、それだけで税金リスクが高まります。
よくある失敗には、次のようなものがあります。
相続後に管理をせず「見に行かないまま」数年放置
→ 屋根が抜け落ちたり、草木が隣家にはみ出して行政から連絡が来る
「人が住んでいないだけ」と軽く考え、修繕もしない
→ 見た目の悪化が進み、特定空き家として判断されてしまう
解体費用を惜しんで「とりあえずそのまま」にしておく
→ 結果的に固定資産税の負担が何年も続くことに
これらの問題は、相続した直後には目立たないのが特徴です。数年経ってから突然通知が届き、「どうすればいいのかわからない」という相談が増えています。
建物を放置すると、税金だけでなく修繕費や行政対応など、次々と負担が増えてしまいます。
誰も住まない家をそのまま持ち続けることは、見えないコストを積み重ねるリスクでもあるということを、意識しておきましょう。
1.3 評価替えによる固定資産税の見直しに注意
相続した建物や土地の固定資産税は、一定ではありません。 実は、3年ごとに「評価替え」という見直しが行われていて、これによって税額が変動することがあります。
この評価替えは、市区町村が土地や建物の価格（固定資産税評価額）を再評価し、税額を調整する仕組みです。 相続したばかりの頃は安くても、次回の評価替えで急に高くなることもあるため、注意が必要です。
特に次のようなケースでは、評価額の上昇とともに固定資産税が増加する傾向があります。
地価が上昇しているエリアの不動産
都市整備や開発計画が始まった地域
建物が修繕・リフォームされた場合
評価額はあくまで市区町村の基準に基づいて決まるため、必ずしも実勢価格（市場価格）と一致しません。しかし、評価額が上がればその分、税金も増えます。
評価額が変わるタイミングを知らないままだと、突然の税額アップに困ることになります。
たとえば、相続後3年目にあたる年に、「去年よりも税額が高い」と感じて市役所に問い合わせたところ、評価替えが行われていたというケースも少なくありません。
今後の評価替えの時期や、自治体ごとの評価傾向をチェックしておくことで、余計な出費を抑えたり、売却のタイミングを見極める判断材料にもなります。
評価額の動きと固定資産税の関係を把握しておくことが、相続後の不動産管理をラクにする大きなヒントになります。
▶︎2. 相続した建物の固定資産税が重くなる原因
2.1 よくある3つの失敗：名義変更の遅れ・特例の喪失・税務申告漏れ
相続によって不動産を取得したあと、「あとでやろう」と思って手続きを後回しにしていませんか？
実は、多くの人が同じようなミスをして、固定資産税の負担が想像以上に増えてしまうケースが非常に多いんです。
特に以下の3つの失敗は要注意です。
名義変更の遅れ
住宅用地の特例の喪失
税務申告の漏れ・遅れ
それぞれ詳しく見ていきましょう。
1. 名義変更を後回しにしてしまう
不動産を相続したら、すぐに名義変更（相続登記）を行うことが大事です。
ですが、「とりあえず自分が管理していればいい」と考えて、登記を後回しにする方が少なくありません。 この結果、役所や法務局が所有者を正確に把握できず、必要な通知が届かないことがあります。
登記が未了のままだと、次のようなリスクがあります。
固定資産税の納付書が被相続人（亡くなった方）のまま送られてくる
売却や賃貸をしようとしても手続きが進められない
相続人が複数いる場合、将来的に権利関係が複雑になる
名義変更の遅れは、手続き上のトラブルや余分な税金負担に直結します。
2. 住宅用地の特例が使えなくなる
前のセクションでも触れましたが、住宅が建っている土地に対しては固定資産税の優遇措置が受けられます。 しかし、「誰も住んでいない」「建物が老朽化している」などの理由で特例が外れると、税額が最大6倍に増えることも。
名義を変えても居住実態がなければ、特例が解除される可能性があります。
また、特定空き家に指定されてしまうと、住宅用地としての取り扱いがなくなるため、課税額が大幅に上昇します。
「とりあえず放置」は、結果的に負担増につながります。
3. 税務申告の漏れ・遅れ
不動産を相続すると、相続税や譲渡所得税など、さまざまな税金が関係してきます。
特に注意が必要なのが、相続税の申告期限（10か月以内）を過ぎてしまうケースです。
これに気づかず申告が遅れると、以下のようなペナルティが課されることがあります。
加算税や延滞税の発生
特例（小規模宅地等の評価減など）が使えない
最終的な税額が大きく膨らむ
また、不動産を売却したときの譲渡所得税についても、「取得費がわからない」「税務署への相談を忘れていた」などの理由で、後から多額の税金を請求されるケースがあります。
「知らなかった」「後でやろう」と思っていたことが、数十万円、場合によっては数百万円の負担になることもあります。
2.2 誰も住まない実家でも税金は毎年発生する現実
「誰も住んでいないから、税金はかからないだろう」と思っていませんか？
実はこれ、相続後の不動産で非常に多い誤解のひとつです。 相続した家が空き家であっても、固定資産税は毎年しっかり課税されます。
しかも、「使っていない＝支出ゼロ」ではなく、管理費用やメンテナンス、場合によっては火災保険料などもかかってくるため、実は何もせずとも出費がどんどん増えていくのです。
こうした状態を長期間放置すると、次のような問題が起こりやすくなります。
固定資産税の負担が年々重く感じられる
建物が劣化して資産価値が下がる
行政からの指導や勧告が入る可能性がある
空き家であっても、所有している限り、土地と建物それぞれに固定資産税が課されます。 また、「家を壊せば負担が減る」と思われがちですが、更地にすると住宅用地の特例が外れて土地の税額が上がるため、逆に高くつくケースもあります。
誰も住まない実家でも、放っておくほど「見えない出費」が積み重なっていきます。
たとえば、年間15万円の固定資産税がかかっていたとして、5年間で75万円。 そこに草刈りやポストの確認を委託する費用（年間3万円）、火災保険の継続（年間2万円）などが加われば、5年間で100万円以上のコストが発生していることになります。
よくある失敗には、以下のようなものがあります。
しばらく誰も使わないとわかっていながら、活用方法を決めない
空き家管理の業者に頼らず、自分で管理しようとした結果、何もできずに放置
解体費用や税金のことを詳しく調べず、「後回し」にしてしまう
こうした状態が続くと、近隣とのトラブルにもつながります。 庭の雑草が伸び放題になったり、ポストにチラシが溜まったりすると、「管理されていない家」として目立ちやすく、防犯面のリスクも高まります。
さらに、将来的に売却を考えるときには「老朽化＋放置された印象」で査定額が下がることも少なくありません。
実際には使っていないのに、毎年の固定資産税と管理コストだけが出ていく。 そして何も活用できないまま資産価値が落ちていく。
このような状態を避けるためにも、相続後はすぐに方向性を決めることが大切です。
売却か、賃貸か、あるいは解体か。 どの選択をするにしても、行動が早いほど余計な出費を抑えることができます。
2.3 不動産価値が低いほど「維持コスト」が割高になる
相続した不動産の価値が低い場合、実は維持コストの方が重くのしかかることがあります。
たとえば、土地や建物の市場価値が300万円でも、年間にかかる費用が15万円なら、20年持ち続けるとコストが評価額を超えることに。
維持コストには以下のようなものがあります。
固定資産税（年数万円〜十数万円）
火災保険料・管理サービス料
雑草の処理や清掃の外注費
解体・売却時の準備費用
物件価格が安いと「大したことない」と思いがちですが、コスト比率はむしろ高くなります。
特に、売却も賃貸もできないような立地では、持ち続けることが逆に損になるケースもあるので、早めの判断が必要です。
▶︎3. 固定資産税負担を減らすための具体策
3.1 すぐにできる対策：特例適用のチェックと行政対応
相続した不動産の固定資産税負担を減らすには、住宅用地の特例が適用されているかを早めに確認することが大切です。
まずは市区町村から届く「固定資産税課税明細書」を見て、優遇措置が反映されているかチェックしましょう。
すぐにできる具体的な対策は以下のとおりです。
住民票の移動などで「居住実態」を示す
親族に住んでもらうか、賃貸活用を検討する
空き家でも管理・清掃を行い、行政の指導を防ぐ
市区町村の固定資産税担当課に問い合わせ、制度適用状況を確認
行政は「住んでいない」だけで特例を外すわけではなく、現況をもとに総合的に判断します。
少しの行動で税負担が数万円単位で変わることもあるので、面倒がらずに動くことがポイントです。
3.2 売却という選択肢が現実的な理由
相続した建物が使われていない場合、早めに売却する方がコスト・リスクの面で有利になるケースが多くあります。
特に、管理が難しい・老朽化が進んでいる・利用予定がない場合は、売却が現実的です。
売却を選ぶメリットは以下のとおりです。
固定資産税や維持管理費の支払いが不要になる
今後の老朽化による修繕リスクを回避できる
財産分与や親族間のトラブルを防ぎやすい
売却益で他の費用（納税・生活資金）をまかなえる
固定資産税は持っている限り毎年発生するため、売却によって長期的な出費をストップできます。
「とりあえず持ち続ける」よりも、「使わないなら売る」という判断の方が、結果的に負担を減らせる可能性が高いです。
3.3 解体すべき？売却すべき？判断の分かれ目
相続した家が老朽化していると、「解体して更地にするべきか」「そのまま売却するか」で迷う方が多いです。
それぞれの選択にはメリット・デメリットがあります。
【解体する場合】
メリット：安全性・景観が改善し、買い手がつきやすくなる
デメリット：住宅用地の特例が外れ、土地の固定資産税が高くなる
【建物を残して売却する場合】
メリット：特例を維持でき、税負担が抑えられる
デメリット：老朽化が進んでいると、買い手の印象が悪くなる可能性も
判断の目安は以下の通りです。
建物の状態が悪く、修繕費が高い → 解体も検討
買い手が建物付きで探している地域 → そのまま売却
税金・解体費・売却価格を比較し、総コストで判断することが大切です。
▶︎4. 相続建物の「売却タイミング」とは？
4.1 相続発生から1年以内が勝負？売却のベストタイミング
不動産を相続したら、売却するなら1年以内に動くのが理想的です。
このタイミングを逃すと、以下のようなデメリットが生じることがあります。
相続税の申告期限（10か月）を過ぎ、特例が使えなくなる
空き家扱いとなり、固定資産税の軽減が外れる可能性がある
建物の老朽化が進み、査定額が下がる
早期売却には次のようなメリットもあります。
税負担・管理負担が少ないうちに解決できる
相続登記や手続きが整った状態で売却しやすい
節税の観点からも有利な場合が多い
「少し様子を見よう」と思って動かないと、売り時を逃してしまうことも。 相続後すぐに方向性を決めて、信頼できる不動産会社に相談するのがおすすめです。
4.2 節税・管理・市場価格の3軸で考える
相続した不動産をどうするか考えるときは、節税・管理・市場価格の3つの軸で判断するのがポイントです。
それぞれの軸で確認すべきポイントをまとめました。
【1. 節税】
住宅用地の特例が適用されているか
相続税・譲渡所得税の特例が使えるか
解体で固定資産税が増えないか
【2. 管理】
空き家として放置しても支障がないか
老朽化によるトラブルや修繕費のリスクは？
年間の維持費が収益を上回っていないか
【3. 市場価格】
売れる地域か、需要があるか
建物付き or 更地、どちらが売りやすいか
相場と比較して利益が出る価格か
この3軸をもとに整理することで、売却・維持・解体のどれが自分にとって最善かが明確になります。
4.3 売却前にやるべきチェックリスト7選
相続した不動産を売却する前に、最低限確認しておきたい7つのポイントがあります。
スムーズな売却と、トラブル回避のために次のリストを活用しましょう。
【売却前チェックリスト】
相続登記は完了しているか
→ 登記が済んでいないと売却できません
住宅用地の特例が適用されているか
→ 税負担の確認は重要です
建物の状態を把握しているか
→ 修繕の必要性や見た目の印象を確認
境界や敷地に問題がないか
→ 隣地トラブル防止のために確認
所有者全員の同意があるか
→ 共有名義の場合は特に注意
市況や売却時期を見極めているか
→ 相場を把握して価格設定を検討
信頼できる不動産会社に相談しているか
→ 経験豊富な会社を選ぶことが成功の鍵
事前にしっかり確認しておくことで、手続きもスムーズに進みやすくなります。
▶︎5. ホームルームパートナーなら相続不動産の悩みを丸ごと解決
5.1 定額手数料で費用を最小限に、実績豊富な相続対応
相続不動産を売却するときに気になるのが仲介手数料の高さです。 ホームルームパートナーでは、一律49.8万円（税別）という定額制を導入しており、これが多くの方に選ばれている理由のひとつです。
たとえば売却価格が5,000万円の場合、他社では約156万円（3.12％）の手数料がかかることも。 ですが、定額制なら100万円以上のコスト削減が可能です。
さらに以下のような特徴があります。
相続・離婚・ローン返済に特化した専門対応
1,800件以上の不動産売却実績
専門家が一人ひとりの状況にあわせて丁寧にサポート
「できるだけ手元に多く資金を残したい」という方にぴったりの売却方法です。
5.2 REINS公開＆囲い込みなしの高値売却支援
不動産売却で「思ったより安く売れた」と感じる原因の多くは、情報が制限されていることにあります。
ホームルームパートナーでは、すべての物件をREINS（レインズ）に必ず登録。これは全国の不動産会社が閲覧できる公的な情報ネットワークです。
さらに、以下のような販売体制で高値売却を実現しています。
SUUMOなど大手不動産ポータルへ無料掲載
地元の仲介会社20社以上と連携し広範囲に情報発信
囲い込み一切なしで他社の買主にも積極的に紹介
実際、ホームルームパートナーの売却では85％が他社経由の買主との成約となっています。
透明性の高い販売で、より早く・より高く売れる可能性が広がります。
5.3 他社との違いを生む「話し合いの場」とは
ホームルームパートナーという社名には、“家”と“話し合いの場（ホームルーム）”の両方を大切にしたいという想いが込められています。
不動産売却は、物件の条件だけでなく、家族の状況や気持ちを丁寧に整理することが欠かせません。 特に相続が絡む売却では、親族間の意見調整や気持ちの整理が必要になる場面も多く見られます。
当社では、以下のようなサポートを重視しています。
ご家族の事情を丁寧にヒアリングし、方針を一緒に考える
必要に応じて税理士・司法書士と連携し、ワンストップ対応
売却後の住まいや資金計画まで見据えた提案
“話しやすさ”が、納得できる不動産取引につながる——それが、他社にはない当社の強みです。
▶︎6. まとめ
相続した建物は、誰も住まなくても固定資産税や管理費が毎年発生します。 さらに、住宅用地の特例が外れたり、評価替えで税額が上がったりすると、負担は思った以上に大きくなります。
記事でまとめると、ポイントは以下の通りです。
空き家になると住宅用地の特例が外れ、税額が最大6倍になることも
建物の老朽化や放置によって、税負担や管理コストが増える
評価替えや相続登記の遅れで予想外の出費が発生する
売却や賃貸を早めに検討することで、負担を最小限にできる
専門家と相談し、節税・管理・市場価格の3軸で判断することが重要
相続不動産は「あとで考えよう」と思っていると、税金や維持費の負担がどんどん膨らむ可能性があります。 早めに方向性を決め、信頼できる専門家に相談することが、安心して不動産を管理・売却するための鍵です。
ホームルームパートナーでは、相続に特化した売却サポートを行っており、定額手数料でコストを抑えながら、税負担や売却タイミングの相談も含めて対応しています。
まずは早めにご相談いただくことで、無駄な負担を回避し、最適な選択を実現できます。
▶︎相続建物の固定資産税負担を減らすならホームルームパートナーへお任せください
相続した家の税金や管理コストを最小限に抑える方法を専門スタッフがアドバイス。
売却・賃貸・解体まで、一人ひとりに合わせた最適なプランをご提案します。
詳細な相談や査定は、ホームルームパートナー公式サイトから簡単にお申し込み可能です。
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